Gazdă în regim hotelier? Atenție la impozitul pe clădiri nerezidențiale!

Închiriezi în scop turistic? Actualizează corect impozitul pe clădire.

Dacă închiriezi o proprietate în scop turistic, este esențial să cunoști implicațiile fiscale, dincolo de taxele pe veniturile realizate. Un aspect adesea ignorat, dar foarte important, este impozitul pe clădiri. Fie că ești persoană fizică sau persoană juridică, în momentul în care folosești un imobil pentru activități de tip hotelier, impozitul trebuie recalculat ca pentru clădiri nerezidențiale, nu rezidențiale.

1. Ce înseamnă schimbarea destinației imobilului?

În momentul în care o proprietate este închiriată în scop turistic – prin platforme precum Airbnb, Booking.com sau alte canale – ea nu mai este folosită ca simplu spațiu de locuit. Din punct de vedere fiscal, utilizarea devine una economică, echivalentă cu activitatea unui hotel sau pensiune.

Prin urmare, primăria (autoritatea locală) trebuie notificată, iar impozitul pe clădiri se modifică, fiind aplicat în regim de clădire nerezidențială.

2. Care este diferența între impozit rezidențial / nerezidențial?

• Impozitul pentru clădirile rezidențiale este, în general, mult mai mic (în jur de 0,08% – 0,2% din valoarea impozabilă).
• Impozitul pentru clădirile nerezidențiale este semnificativ mai mare, începând de la 02%, și putând ajunge la 1,3% sau chiar mai mult din valoarea impozabilă, în funcție de decizia Consiliului Local.

Această creștere poate însemna diferențe notabile de cost anual, motiv pentru care este important să te informezi din timp și să îți ajustezi strategia de tarifare sau de închiriere.

3. Reevaluarea periodică a imobilului

Diferența de valoare între impozitul pe clădiri nerezidențiale la valoarea actualizată (reevaluată) și impozitul pe clădiri nerezidențiale fără actualizarea valorii (neevaluată) poate fi semnificativă, deoarece cota de impozitare aplicabilă diferă substanțial în funcție de actualizarea valorii clădirii.
Impozitul pe clădiri nerezidențiale la valoarea actualizată (reevaluată) se aplică dacă ai o evaluare (raport de evaluare ANEVAR) efectuată în ultimii 5 ani (pentru persoane fizice). Impozitul este între 0,2% și 1,3% din valoarea impozabilă stabilită prin evaluare (această cotă se stabilește prin hotărârea consiliului local și poate varia în funcție de localitate). Avantajul este că valoarea evaluată reflectă mai corect valoarea de piața și poate fi mai mică decât valoarea de impozitare impusă în lipsa evaluării.

Impozitul pe clădiri nerezidențiale fără evaluare actualizată (neevaluată în ultimii ani) se aplică dacă nu ai depus o reevaluare în termen. În acest caz, autoritatea locală va aplica o cotă forfetară majorată de 5% din valoarea impozabilă (stabilită de ei). Asta înseamnă că impozitul va fi de până la 5 ori mai mare decât în cazul reevaluării.
Observație: în cazul reevaluării, trebuie avută în vedere și contravaloarea acesteia – în funcție de tipul imobilului (apartament, casă, vilă etc.), acest serviciu poate ajunge de la 600–700 lei până la 1.500 lei, poate chiar și mai mult.

Atenție! Dacă se închiriază în regim hotelier doar o parte a imobilului (de exemplu, se închiriază doar câteva camere), atunci în declarația care se depune la primărie pentru stabilirea impozitului se va trece suprafața neutilizată în secțiunea impozit rezidențial, iar suprafața care se închiriază în secțiunea impozit nerezidențial. În acest fel, se obține valoarea totală impozabilă compusă dintr-un mixt între cele două tipuri de impozite, dar care reflectă corect realitatea (concret, nu trebuie declarat tot imobilul ca nerezidențial dacă doar o parte a acestuia este folosită în activitatea de închiriere în scop turistic!).

În concluzie, diferența de valoare poate ajunge la până de 5 ori mai mult dacă nu actualizezi valoarea clădirii nerezidențiale. Este esențial să faci o analiză a costurilor totale în ambele variante (imobil evaluat periodic sau neevaluat) și să acționezi în consecință pentru a opta pentru varianta cea mai convenabilă din punct de vedere financiar pentru tine. Din experiența actuală, varianta cu reevaluare periodică și menținerea unei cote reduse a impozitului s-a dovedit a fi cea mai avantajoasă.

---

---

4. Cine este obligat să schimbe destinația și să plătească impozit majorat?

Toate gazdele, indiferent dacă sunt:

• Persoane fizice (PF) care închiriază apartamente, case sau vile,
• Persoane juridice (SRL, PFA, întreprinderi individuale) care desfășoară activitate de închiriere turistică.

Dacă desfășori activitate economică din închirierea imobilului în scop turistic, trebuie să depui o declarație de modificare a destinației imobilului la Direcția de Impozite și Taxe Locale de care aparții

5. Ce riști dacă nu schimbi statutul clădirii?

Nerespectarea acestei obligații poate atrage:

• Calcul retroactiv al impozitului la cota de nerezidențial, cu penalități și dobânzi,
• Amenzi pentru declarații incomplete sau nerespectarea obligațiilor fiscale,
• Control fiscal și recalculări pe mai mulți ani în urmă.

Autoritățile locale au început să fie din ce în ce mai atente la proprietățile închiriate prin platforme turistice, astfel că verificările devin tot mai frecvente.

6. Recomandări pentru gazde

• Ajustează prețurile practicate pentru a acoperi costurile fiscale suplimentare.
• Informează-te la primăria locală despre cota de impozitare pentru clădirile nerezidențiale.
• Depune corect și la timp declarația de schimbare a destinației imobilului.
• Folosește evaluarea profesională:
  Dacă imobilul are mai mult de 5 ani de la data recepției, este indicat să apelezi la un evaluator autorizat. Raportul de evaluare poate actualiza valoarea impozabilă a imobilului, adesea la o sumă mai mică decât cea din grilele fiscale ale primăriei. Astfel, vei putea plăti un impozit mai redus, legal și justificat.
• Consultă un contabil sau un specialist fiscal dacă ai nelămuriri legate de obligațiile tale.

---

Bază legală relevantă:

1. Codul Fiscal – Legea nr. 227/2015, cu modificările ulterioare

• Art. 457 alin. (4) (pentru persoane fizice)
• Art. 459 alin. (4) (pentru persoane juridice)

În cazul clădirilor utilizate în scop nerezidențial, impozitul se calculează prin aplicarea unei cote asupra valorii impozabile determinate conform normelor.

Definiția clădirii nerezidențiale (în sens fiscal) este următoarea: „Clădire utilizată pentru activități administrative, comerciale, de prestări de servicii sau alte activități similare.”

Astfel, dacă o locuință este folosită pentru închiriere în regim hotelier/turistic, autoritățile locale o pot încadra ca fiind utilizată în scop nerezidențial, ceea ce implică un impozit local mai mare (cota variază între 0,2% și 1,3% în funcție de decizia consiliului local).

---

Succesul în închirierile de scurtă durată nu se măsoară doar în profit, ci în amintirile pe care le creezi pentru alții.

Florin – SuperGazde.ro